“以房养老”真的安心吗？规划退休前，必知的 3 种房地产养老方式｜女性理财

文｜李雪雯

目前可用于退休规划、比较常见的“不动产+ 信托”的业务组合，共有“卖房养老+ 安养信托”、“以房养老+ 安养信托”及“留房养老+ 安养信托”三种。

以下我想先为大家简单介绍不动产信托的定义及架构，并分析一下“卖房养老”、“以房养老”及“留房养老”的差别。 

所谓的“不动产信托”定义系指：不动产所有权人为有效利用其资产，或为其他特定的目的，将其不动产（土地、建物与融资款）信托、移转给受托人（银行），受托银行则依照信托契约的约定，对于相关不动产进行“有效利用”。

而所谓的“有效运用”包含了不动产的管理、处分、开发，以及兴建资金专款专用。 

然而，由于目前国内的信托业者（银行）的分类差异极大，尽管名称完全相同，但其定义及内涵却全然迥异；再加上一般大众会直接接触，及使用这类不动产信托的机率不高。

反而“不动产保全信托”业务，是目前一般民众较常承做的项目。除此之外，可用于退休规划、比较常见的“不动产+ 信托”的业务组合，则有“卖房养老+ 安养信托”、“以房养老+ 安养信托”及“留房养老+ 安养信托”三种。 

不过，在介绍这三种结合安养信托模式之前，我想先简单分析一下“卖房老”、“以房养老”及“留房养老”的差别。

因为对于手中握有不动产的民众来说，如果要积极运用这笔不动产，以进行退休规划之用，大概都不脱“卖房养老”、“以房养老”或“留房养老”这三种模式。而这三种模式，都各有其优、缺点及适合对象。 

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卖房养老：升息相对有利，但资金运用是关键 

对于手中握有房产的屋主来说，以上三种养老模式里，原本一直都存在的就是“卖房养老”，也就是屋主只有这一栋房产、没有其他退休金来源，且房子不一定适合居住养老，所以就透过将房子卖出，让自己多出一笔可供退休养老的“老本”。 

其优点是：屋主手中立刻生出一大笔资金，可以弹性及灵活运用。且特别是在升息的阶段，“卖房养老”将更为有利。

因为升息后，就算将卖房所得的钱，放在银行较高利率的定存里，也许就能靠着领息度日。

然而，其缺点则是： 

1. 卖屋相关风险不低。

如果当事人手边没有其他退休金，一旦售屋资金不够多，这笔钱可能不够让活得非常长寿的当事人“过完余生”。特别是卖屋价格，很容易受到市场波动的影响，而导致房屋遭到贱卖的下场。 

例如之前，我参加一场由弘道老人基金会举办，专门探讨高龄者金融剥削的“长者经济安全座谈会”时，该基金会的执行长李若绮，就分享了一个血淋淋的真实案例。 

有位单身，但觉得养老金不足的独居老奶奶，原本想把住了四十多年的公寓老房子，透过以房养老的方式，“提领”出一笔退休老本，但因为房屋位置偏远，最后，没有一家银行愿意承做以房养老业务。

由于老奶奶并不知道有“留房养老”这项业务，无奈之下只能寻求“卖屋养老”一途。

但是在与原先谈好的专任房仲业务员，约好要带买方正式签约的上午，却有另一家未曾往来过的房仲业务员突然出现，并“说服”老奶奶把房子以低于市场行情很多的价格，“贱卖”给另一组新买家。 

由于老奶奶并未经法院，进行辅助或监护宣告，再加上是老奶奶亲自签名卖屋，一切程序及手续都合法。所以，就算老奶奶心有未甘，也只能接受房子被贱卖的事实，吞下养老金大幅缩水的苦果⋯⋯ 

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2. 还要考虑卖屋产生的交易，以及搬迁等成本。

例如：仲介费、土地增值税和财产交易所得税等。

在此同时，屋主还得要考虑卖屋后的搬迁的时间与费用等成本。甚至，还要担心落得“无家可归”的下场。 

3. 大笔资金运用可能有风险。

就算房子卖到最高价，但一下子多出这么一大笔资金，如果当事人无法好好运用，或是没有结合安养信托“上一道安全锁”，那么，这笔钱可能会被有心人诈骗而“归零”。 

由以上几点的分析，也更突显出卖房之后，假设不懂得善加运用，很可能“养老”不成，反而受害。如此，更突显出“卖屋”再结合“安养信托”的重要性。相关业务内容及做法，请见之后“4.4 不动产+ 信托的三种组合”一节内容。 

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以房养老：升息环境下，不利以房养老

最早在2015 年时，国内银行业者就配合政府的政策，推出“商业以房养老”业务。

这种又称为“逆向抵押贷款”的“以房养老”业务，是房屋持有人将名下的不动产，向银行进行“逆向抵押贷款”；

银行则依照不动产鉴价的金额及贷款期限，计算出每月给付金额，在扣掉每月必须支付给银行的利息之后，再将余额拨给贷款人（屋主），做为养老金之用。 

如果简单用一句话来说，“以房养老”就是屋主，把房子抵押给银行，再由银行每月定期提供一笔（但金额每期可能不固定）金额，做为原屋主的生活费。 

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总的来看，以房养老的优点是：

房子虽然抵押给银行，但屋主仍旧保有“住在家里”的权利，不用额外负担养老院的费用。

在屋主离世后，其继承人（例如子女）还可选择偿还贷款，或由银行将房屋拍卖，从销售金额扣除应缴贷款后，再将剩下的金额分配给家属。 

且更重要的是：借款人发生继承事实之后，继承人可以选择“借新还旧”方式收回担保品，或是由银行直接将担保品进行处分。

但是，无论选择哪一种方式，借款人因为办理以房养老的借款债务，还可以全数扣减遗产总额。所以在某种程度上，“以房养老”业务也有“税务规划”的效果。 

尽管公营行库或民营银行所办理的“以房养老”业务，可以让逆向抵押贷款者的子女，在偿还银行贷款之后，仍然保有房地产，且是按“实价”而非“公告现值”鉴价。

但实际检视各家商品内容后，会发现“以房养老”业务仍有以下三大问题： 

1. 不论贷款人平均余命有多少年，贷款期间最长不得超过 30 年

也就是说，如果贷款人生存时间超过 30 年，是有可能面临被银行“扫地出门”的机会。 

2. 就算是按“市价”，但最多也不过是实价的 7 ∼ 8 成

特别是房地产中最钱的是土地，而非房屋。如果民众所拥有的土地持分不多，真正能够从房地产中“榨”出来的金额，也不可能太高。 

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3. 屋况及所在区位决定可贷金额

由于金融机构在商言商，再加上政府行事也特别小心谨慎，都会预先考虑房屋跌下的损失风险。目前承做的案例，大多数都是集中在房价比较高的大都会区（例如台北市、新北市），特别是房价不易下跌的“蛋黄区”为多。

那些房产位于非都会或“蛋黄区”，但更需要一笔生活费的人，恐怕是享受不到其中的好处。 

所以，就算撇开子女有可能不赞成父母，将房子“逆向抵押贷款”给银行，单单用“以房养老”来支应退休生活，会有以下四大困境： 

（1）选择的期间越长，所缴的利息计越多

尽管目前各家银行的以房养老方案，可由民众自行选择“逆向房贷”的时间，且最高以 30 年为限，但是，由于房屋所有人从银行所获得的钱，还必须支付“借款利息”，而领的期数越多，民众所要付给银行的利息，当然也就“越滚越多”。 

（2）假设扣除利息，每期能领金额将会递减。

特别是当贷款息走扬，让申办者每月需支付的利息增加，将压缩能领到的生活费。 

（3）如果采“先挂帐”的方式，小心日后一次给付的利息负担恐怕不轻

以房养老的每月入帐实拿金额，共分成“贷款利息全数挂帐 ”及“贷款利息部分挂帐”两种机制。

但是，现在多数承办以房养老业务的银行，都会设有“贷款成数五成以下先不扣息”，或是“利息扣款上限为每月拨付本金的 1／3”的“先挂帐”模式。 

只不过，就算民众采取“先挂帐”的做法，所有利息延到最后再“一次给付”，也仍将面临极大的问题：如果当事人真的没有其他恒产或现金，这些利息如何能让没有收入，还需要向银行申办逆向房贷业务的人轻松还得？！ 

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（4）假设“缩短领取年期”，也要考虑长寿风险

也许读者会说：“既然‘期间越长，利息缴的越多’，那只要把期数压缩得更短，不就解决问题了？”

话是没错，但读者可别忘了，如果期间缩短，但实际生存的时间超过这逆向房贷的期间，又该怎么办呢？ 

可以这么说，“以房养老”真正能够“嘉惠”的人，应该不会是原本政府及金融机构“想要帮助”的对象，也就是“手边没有什么现金，但只有一栋房子”的退休族；

相对的，最能因此“受惠”的，反而会是那些“多笔房产在手”，可能已经很有钱的人，让他们“能有更多钱可花”。 

对于退休资金充足的人来说，恐怕并不需要“以房养老”来支撑生活开销；至于缺少退休金，且屋况不佳、区位偏远的屋主来说，不是有可能被银行“拒贷”，就是“所贷金额不多”。

因为若是抵押的房屋不是坐落在双北市，或是屋龄和屋况条件较差，有可能只能贷到房屋鉴价的 5 成。 

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然而，不论是以上哪一种，恐怕都不足以让屋主“安稳退休”。因为，每月递减的模式，真的不符合大多数无现金者的现实用钱需求。

所以，如果手边只剩下一栋房，又没有现金的人，假设只靠这101 笔以房养老的钱，随着利息越扣越多、每月金额越来越少，“金额变动如此大”之下，如何能维持退休后的生活“从头至尾”不变？ 

更何况，随着人的年龄越来越高，所花的钱将是越来越多。不要说别的，光是医药费及长照费用，就可能与“年龄”的高低成正比。

特别是到了晚年，除了生活费之外，每个月的支出一般都会上升，主要都是发生在医药费、长照费，还有房屋相关税金及修缮费用上。

所以，这种“给付递减”的方式，其实并不适合退休后的实际生活金钱需求递增的曲线。也就是说，只有把这笔钱“当闲钱”或“额外零用钱”的人，才不会在乎每月金额有高、有低。 

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留房养老：弥补“以房养老”的缺点 

正因为以房养老存有不少限制及缺点，才让业者（银行）想出了一个“留房养老”的新选择。

简单来说，单纯的“留房养老”业务是屋主，与包租代管业者签订委任契约，由包租代管业者负责财产租赁相关事务管理，再定期将扣除相关费用后，所剩余的租金收入，支付给出租的屋主（表4-4-1）。 

整体来说，留房养老业务的优点，正好弥补了以房养老的缺点，这是因为留房养老的每月收入稳定，且房屋可留给后代继承：在屋主往生后，房屋还可直接留给后代子孙，不须经过赎回等程序，就让资产顺利传承。

不过，留房养老当然也有风险，例如有些民众的房子如果位于租屋需求较小的地区，恐会面临无法出租、长期租金不稳的现金流问题。 

三种养老方式的优缺点、适合对象 

不论是“卖房养老”、“以房养老”或“留房养老”，都可以藉由“活化”手中所握有的一栋不动产，让自己有一个更为优渥的退休生活。

但其中的“以房养老”与“留房养老”间的最大差别就是：“以房养老”是屋主，将房子抵押给银行、借出养老金过活，但不论是所借本金与利息，日后如果不还给银行，房子的所有权就会是银行的。 

至于留房养老，则只是将不动产委托银行，或银行异业结盟的物业管理公司，进行出租及管理（包租、代管），然后再将收益（租金）给付给屋主。

所以，留房养老业务里，屋主与银行间并没有借贷关系。但值得注意的是，这里所指的“不动产所有权人”，未必就是受照护的高龄者本人，也可以是照护高龄者的人，或其他的家人。 

至于这两种业务的适用对象，其实都是“除了不动产，手边没有其他多余退休金”的屋主。

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由于“以房养老”及“留房养老”各有其优、缺点，所以：

假设只有一栋位于大都会精华地段的房产（因为，以房养老每月能贷的金额，与土地持分及所处地段密切相关）、退休后也不愿搬离现址、没有子女、不想把房产留给子女的屋主，比较适合采用“以房养老”业务，来筹措退休后的生活费。 

相对来说，假设有子女想要继承不动产，且手中有两栋（或以上）的房产，或是只有一栋，但因为没有电梯等因素，无法做为退休后住所的屋主，就比较适合采用“留房养老”业务，帮自己在多 “生出”一些退休后的生活费。

更何况，屋主支付些许管理费用，交由专业代管，也可以避免管理上的麻烦。有关“卖房养老”、“以房养老”及“留房养老”的内容、做法及优、缺点比较，请见（表4-4-2）。

“以房养老”申请资格及条件 

目前，有承办以房养老业务的各银行，在申请资格上，通常包括以下几项主要条件： 

• 借款人须为一定年龄以上，且是债信良好、正常的本国籍自然人。 
• 贷款成数最高 7 成。 
• “借款人年龄+贷款年期”不得低于一定年期，最长 30 年，最短 7 年。 
• 担保品为借款人“单独所有”，且为完整建物及其基地。 
• 除此之外，少数银行对于申贷条件，设有其他特殊规范，例如：“屋龄+ 贷款年期”不得高于一定年期、担保品得为夫妻共有、建物用途必须登记为“住”、“商”、“工”，甚至还可以包括“农舍”等。