自备款 200 万能买房吗？可以，这三个步骤避免踩坑，摆脱预算枷锁！

文｜啦可一

人们常说买房子是人生中的大事，原因不仅在于每次的交易金额都相当庞大，更因为人们一辈子能买的房子也是屈指可数，因此对于买房子不得不慎重其事。

只是有太多人在刚开始的时候，太过于担忧着自己踩到“预算”爆开的坑，但却又不小心踩到另一个更深的坑。

今天就由啦可一，来为大家逐一地解开，并提供一套该如何避开采坑的好对策喔！

为了这个大前提就得将就自己的目标，比如搬离市区位置、缩小购买面积或选择较老旧屋龄的住宅，小心自己因为预算有不自觉地犯下了“不注意视盲”_[1] 的老毛病！

但是，该如何避开因为购屋的预算枷锁而踩坑呢？

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在购屋里头“预算管控”是个相当重要环节，对于预算的定义也不仅仅只是停留在“自备款”的花费的管控，还得包括日后每月房贷支出的预估与管理上；

只是在过去，多数人常会用“自己所拥有”的视角来选择房子，因此常让自己陷在进退两难的难题中。

什么是“自己所拥有”的预算视角呢？

举个例子来说，小美好不容易存下的 200 万的自备款，接着他开始盘算着拿这笔钱去买老房子与预售屋的不同可能组合。

首先是老房子贷款可能要有七成的预期打算，还得准备一笔装修费、税金与房仲服务费。

200 万＝150 万购屋自备款＋30 万装修费（含税金）＋10 万房仲服务费＋10 万紧急准备金（以七成房贷回推可购得 500 万中古屋）

而预售屋只要付先一成自备款，另外一成则有两年时间可以慢慢支付，而且房贷可以到八成，且新房子不用装修费，找代销买更不需支付服务费

200 万＝180 万自备款＋20 万紧急准备金（以八成房贷回推可购得 900 万预售屋）

透过模拟两者购买能力上的差别，你约略能感受到台湾这些年来预售屋热销的原因。

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当人们相当在意着自己手中拥有的预算能有多少购买能力时，只要稍用不同的付款比较方式来推波助澜一下，就很容易不自觉地用购买能力来取代所有决策，这包括了放宽了对合理单价与产品好坏的接受程度。

而这也是多数人会因为预算而踩坑的真正主因：

不是因为买了超出自己预算的房资而爆雷，却是因为太担心自己预算爆雷，反而纵容着不合理的单价与妥协着劣质的产品而踩雷。

以台湾这几年房地产预售乱象为例，首先你常会看到“排队”购屋、红单抢房不时出现在各大媒体与通讯社群的角落中，因此也在购屋群体之间弥漫着“今天迟疑，明日悔恨”的涨价恐惧心理，自然也燃起人性“今日买进，明日致富”贪婪的另一面。

同时在另一边你会发现一些很难居住的，像是“20 坪无走道伪三房”或是持续挑战容忍极限的高公设比、厚厚围一圈的大雨遮还是往上灌地下室持分面积的产品充斥在市面上。

但令人讶异的是，买方好似童养媳一般的照单全收，更加速这个市场扭曲的价值观，好像在鼓励着业者与卖方们：“这世界上只要你敢，什么事都能办得到”一般。

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三步骤避开买房雷区

 “出来混，迟早是要还的”与其事后再来悔恨房子买贵了或是错买了房子，不如好好学会以下这三件事，让自己不会因为预算而误踩雷区。

第一步：建立购屋区域的整体观

试想若只用预算来找房子最大的问题会出在哪边呢？

没错！你所挑选的仅仅只能是“坐井观天”所看到的房子，但却完全搞不清楚当地多数人的偏好与想法。

这包括：他们偏好哪一些类型的房子。原因为何？他们愿意付出的总价最高价值位置在哪个？

他们对房子的那些条件普遍是弃嫌厌恶的？又或者是他们对某一类房子单价忍受的临界点在哪边？

一但你什么情况都搞不清楚时，就很容易被当韭菜喔！

因此首先你得要先培养自己建立类似上述的整体观，也就是去找寻当地多数人所偏好的主流。

你可以尝试着从产品与交易价格身上下手，并从实价登录的数据资料中，去统计归纳出你所想要的解答出来，以建立你对当地的整体观。

 
图片｜买房神探；本图示范整体观，模拟在新北市打算购买总价约 800～900 万之间，坪数约 21～25 坪之选择交易排序，包括对新旧屋龄与单价之选择。

第二步：要具备产品竞争力的意识

这也是回应多数人对自住买房需求普遍的迷失，以为房子自住与投资置产的需求是泾渭分明的，因此认为房子只要自己适合喜欢就好，无须有任何投资置产的额外考量。

但在全球房地产商品化的今日，早已是食古不化的过时想法，用一个最简单的逻辑来说，当有人以资产投资价值的角度来看待一间房子的时候，试问会因为你以自住的角度而有所不同吗？

在资本社会的供需市场中，这是不可能发生的事，因此你必须把房子当作像是在职场上的你一样来看待。

首先你得问自己一个问题，为何别人会选择你而不是别人？房子也是一样的道理，而这就是“竞争力”的意识。

当你拥有这样的意识并不会影响自己原本自住的需求，反而能让自己更多一份心眼，去好好思索这间房子日后若要换屋，别人为何会想接手你的房子呢？

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图片｜Photo by Alena Darmel on Pexels

第三步：养成辨识房仲优劣的能力

想要真正买到一间具备市场竞争力的好房子，你得必须认知到在实务上光靠自己的能力是无法胜任的，因此有贵人的相助如虎添翼，事情才能够真正的水到渠成。

而好的房仲在其中更占了举足轻重的地位，但是由于房仲的进入门槛低而良莠不齐，因此该如何慎选优质的房仲更成为你致胜的关键。

该如何慎选优质的房仲人员呢？请注意一个很简单的分辨方式是，观察这位房仲是否只会配对房子与你的需求而已，还是会多了一份心思，事先将当地多数人的交易行为作出一份统计归纳报告出来让你明白。

如果你遇到的是后者，那就得好好恭喜你，得紧紧抓住这一位贵人喔！

因此只要能落实上面的三大步骤，你就能在原本单纯的“预算视角”之外，建立专属自己的多重眼光，谁说预算有限就买不到好房子呢？

相信自己，事在人为，美丽的人生永远在你眼前。