买房是许多人的梦想,但究竟该如何评估当前的房价是否合理呢?本篇与你分享购屋三守则,带你避开买房误区、预留资产增值空间,安心当个有壳蜗牛!

文|啦可一

“只要我最终能达到自己的目的,我就会有超常的耐心。”这是我尝试以柴契尔夫人的人设,套用于当代女性面对日趋恶化的买房环境, 为拥有属于自己的空间的女性们给予推崇与典范。

在一次因缘际会下,看到了这份由女人迷所举办的【女性理想住屋大调查】,让我印象深刻。

因此,我就试着以不同的视野与观察提供给每位坚强的女性读者,在未来买房成家的道路上多一份指南、少一分迷障。

世界上任何事物,都不可能永远是走直线的距离就能够到达,那我就试着列举一些不对的地方,让大家能避开它,进而能清楚辨识对的地方;

毕竟在这个买房的世代里,找到对方向远比忙碌地到处打拼来的重要太多了。


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喜新厌旧,小心会让你付出不低的代价

在台湾的实价登录里,你会发现国人普遍对新房子的偏好,尤其是购屋新手们,对预售屋的低自备与本梦比是超乎常人的青睐。

于是,建商们前仆后继地开展着一间间梦幻样品屋,并将预售所有风险全部贴现在不合理的房价身上,招揽着每位怀抱梦想的购屋者们进来买单。

因此,你第一个要面对的就是不对的时机。

 
图片|买房神探;本图以模拟 2012 至 2021 年期间持有新北市住宅大楼、华厦做为量价取样。

新冠疫情肆虐导致缺工缺料至今,加上 2022 年的俄乌战争,与美国因通膨导致升息缩表——我们只要借位思考、把自己想像成建商就好。

其实不难发现,由于原物料或台币日后贬值的不确定性加剧,最佳的做法就是用超额的利润,来递补未知可能的风险。

所以,要在这光景下购买预售屋,除了预售分期付款功能还保留之外,其他所有残余价值全被实现在建商的口袋中了。

这时候你得好好思索一下,真的有需要为了透过买房,强迫自己储蓄一笔自备款,而买下一间价值已被提领一空的房子吗?

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合理的价格与资产增值空间,其实是同一回事 

对多数人而言,想要合理的房价本身就非常的抽象。

毕竟房子不像汽车、手机能够轻易比较,再加上不同人的主观认知对时机环境上的理解,想要取得合理的房价走到最后只能是“自我说服”。

终归其因,还是在于当你太专注某个特定目标时(比如透过买房来实现自己拥有空间自由的愿景),小心不自觉地犯下了“不注意视盲”(inattentional blindness)的错误。

这是在哈佛心理系当时非常着名的认知心理学的实验。

实践结果证实当人们集中注意力在计算影片内传球次数时, 常导致“看不见”就站在眼前的大猩猩,而这位“大猩猩”就是轻忽了合理价格的意义。

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什么是合理价格的真正意义呢?

此处提供一套由房地产大数据统计中常用的定义,可以让你仔细琢磨参考看看。

当购入的房子价格经历中长期持有,同时可贴现于通膨货币的贬值与房屋屋龄老化折旧,并在稳定的供需背景下,资产价值不受折损,甚至有增值的现象。

用最简单的白话文来解释上述的定义:原来合理的房价必须从资产增值的视野下手。但到底原因何在呢? 

其实这样的思考逻辑并不困难,多数人在看待房价的合理性时,常会以“当下的时空”做为背景依据,也就是某个时空“点”,但却忽略了时空是常态变动的,因此用一个点去评估变动的事物,无非是缘木求鱼。

因为买房行为只是某个“过程”,重点是你因为“持有”而必须经历常态的变动,因此合理的房价,常常与未来资产的变化脱离不了关系。

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好房子其实是慢慢“换”出来的

再从实务面去观察,你可以从上一辈拥有房子的历程中发现,除了第一间房子是用储蓄存出来的之外,无论是旧房子变新房子,还是小房子变大房子,都有一个共同的特征——那就是多数是用“换屋”去换出来的。

我们不能过于自信地认为,你眼前的这间房子将伴随你到终老。

因为房子也会跟着老化,再加上人生有太多你我无法盘算的际遇需要去面对,因此任谁都无法把这一句:“因为房子是要自住,所以不用考虑未来是否要卖掉!”说的这么满。

因此在复制上一代的成功行为上,你会清楚房子必须在持有与使用过程中,确认其资产价值能在未来“换”出好价值出来;

而当你在不对的时机取得过高的房价时,不异于抱一颗炸弹在身上,只是你不知道他会何时引爆而已。

毕竟在不远的未来,你我将面对着有别于过去,一个少子与老年化房市需求逐渐消退的台湾,而在实践自己空间自由的当下,怎可忽视这些必然的存在呢!