买房之前，你有想过房子对你的意义是什么吗？购屋买房前先厘清三个问题及优缺点，你的人生可能不一定要买房？
文｜Gina
对你来说，“房子”代表什么呢？
可能是财力的象征、对“家”的具体形象，或单纯的投资工具。
如果没有头绪，或许你可以读一读第 25 届台北文学奖的一篇优等散文〈Liver〉。作者在其中一个段落，以医生的视角，纪录肝水肿病人分享的“炒房成就”。
对这位病人来说，房子是财富象征，是辛勤工作大半辈子的成就证明，是他不惜用无法挽回的肝病，也要得到的东西。那对你来说呢？
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买房可以是人生的一个里程碑，但在买之前，你有想过自己为什么要买吗？不管是自住、投资使用，这都是牵扯到大量金钱与贷款的重要决定。如果你的内心有一丝犹豫，希望下面的几个问题能帮助你下定决心。
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为什么第一栋房子不要贷款？
“秘诀就是你的第一栋房子，不管怎么样吃苦耐劳、拚死拚活，一定要用自己的钱买下来——千万不要贷款。”
见我一脸狐疑，M 先生咧嘴笑着继续说道：“这样你的第一间房才会‘完完全全’属于你。接下来，你就可以用你的这第一间房子抵押给银行得到贷款，拿到一笔钱再买第二间房。”[1]
不贷款买房意味着“现金购屋”。你可能会想，现在房贷利率这么低，拿去投资都能轻松获利，为什么不贷款？
M 先生提出的想法看似荒谬，但在我看来，其实也是有他的一番道理。
房屋贷款的额度是如何决定的？
申请房屋贷款、决定可以借的金额时，一个重要的评估条件，就是“房屋的价值”。如果想用 M 先生“以房购房”的策略，那当然是第一栋房子能借越多越好。但“房屋的价值”除了考量房屋的条件、地段，还会扣掉“抵押该房屋所借的贷款额度”。
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简单来说，假设我在买第一栋价值 800 万的房子时，是自备 500 万加上银行贷款 300 万买下。如果想用“以房购房”的策略，考量到本身已有抵押去借贷款，这栋房子的价值上限已经只剩 500 万而已。也就是说，这间房子最多只能再跟银行借 500 万。
但这种二次抵押房屋借来的贷款，也被叫做二胎房贷，因为抵押权在第二顺位、风险偏高，比较少有银行提供，利率跟可借额度都会比一般的房贷差。
加上政府从 2020 年 12 月开始，共施行了五波打炒房政策，限制民众在购屋贷款的可借额度。如果第一栋房子就使用购屋贷款，后面的房子能借到的额度会更低，就几乎很难再利用这栋房子贷款、买下一间房。
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现金购屋容易吗？
根据行政院主计总处统计的台湾平均所得，111 年每人每月经常性的平均薪资为 46,838 元。如果想用现金买下一栋 800 万的房子，需要不吃不喝 14.2 年才有办法。如果加上生活费呢？
参考财政部公布的基本生活所需之费用金额，薪资扣掉每年 19.6 万元的生活费用，则需要约 22 年才有办法现金买下 800 万的房子。买下一栋完完全全属于自己的房子，一点都不简单。
除了薪资要高于平均水平，还要辛勤节俭存下一半以上的薪水，并且维持至少 20 年。真的可以说是“吃苦耐劳、拚死拚活”才买下的房子。
房屋是好的投资工具吗？ 一起从优缺点分析
乘着台湾房地产不停涨的趋势，M 先生的资金在连续购入和脱手之间，雪球般愈滚愈大、愈滚愈快。黄染的巩膜也掩不住他谈笑房地产时眼里闪烁的得意光彩，房产一栋接着一栋的购置，简单快速得简直就是细胞复制一分为二、二分为四。[1]
拥有一栋无贷款的房子，就能像 M 先生“以房购房”吗？放到现在来看，这个策略可能不是那么容易了。
刚刚提到的打炒房政策中，有两点最需要注意：
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政府严格要求银行执行“回查联征”，限制民众用原屋融资、增贷、转贷的钱，当作买另一间房子的头期款。
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特定区域的第 2 户房贷，未来 3 年内增、转贷的可借额度受限，最多只能借到已偿还的本金。简单来说，如果我用贷款 6 成 600 万元，买一栋 1000 万元的房子，在 3 年内还了本金 100 万元，那我增、转贷的可借额度，最高就只有 100 万元。
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投资房屋可能有哪些缺点？
除了需要注意房屋贷款的相关政策，在投资房屋前，你可能还要评估其他隐藏的劣势：
一、房地产流动性差
跟其他的投资标的比起来，房地产的流动性相对差，自由度不高。以投资股票来说，如果想兑现，可以只卖掉部份的股票，但仍然保有股本。
但如果想利用房屋立即兑现，就只能把房屋整个卖掉，或是透过出租来回收租金。
二、租金比缴房贷便宜
如果租金比缴房贷便宜很多，又能保有不错的生活环境，那会建议不一定要买房。利用多余的资金投资其他标的，说不定能获得比房地产更好的获利，又能有更高的自由度。
三、房价易受地方经济影响
房屋的价格很容易受到邻近区域的开发影响，像是嫌恶设施的进驻、捷运开发路线经过的区域，或是企业迁离导致工作机会减少等。
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除了“以房购房”策略，投资房屋有其他优点吗？
答案是有的，利用低利率的房贷跟房屋本身，还是有值得投资的优点：
一、房贷利息可以“扣税”
缴房贷的这笔支出，你可以在申报个人综合所得税时扣除，最多可以抵 30 万元。
二、利用负债创造价值
把房贷的还款期限拉长、降低每月的还款金额，就可以利用每月“余裕的资金”做其他投资规划。以目前最低房贷利率 2.06% 来看，只要选择报酬率高于房贷利率的投资工具，就可以利用利率差异创造价值。
三、利用房屋抵抗通膨
巴菲特主张三十年房贷是对抗通货膨胀最好的工具，因房价会随通膨上涨，但放在银行的定存却会随通膨而减少价值。
四、用缴房贷来强迫储蓄
利用每月定期的还款压力，让自己有机会存下一笔钱，并强迫自己不把钱花光。
但也要提醒，如果想买房子当储蓄，要先评估自己的“所得”是否能够负担，以及房屋的“保值、增值性”。
五、活用房产增值空间
其实随着通膨、经济发展，房价势必会跟着成长。根据天下杂志的报导，2012 年到 2021 年的十年内，全台的房价涨幅就已经接近五成。
就算房屋本身的贷款还没还完，只要房屋价值跟原本比起来有提高，就能利用这个“增值”的空间再借一笔贷款。
再次抵押房屋借的二胎房贷，虽然利率比一般房贷高，但通常还是比信贷、信用卡的利率低。可以更好活用名下的房产价值，帮自己还掉较高利率的债务或做投资理财等规划。
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买房前，需要厘清的三个问题
我像是个被“房子”驯化的牲畜，顺从的住在这个看似实体却虚无的价值与期待里，被房子驯化了野心，出卖肝脏、出卖同理心、出卖社会道德良知、出卖“孩提时便耳熟的小道理”。[1]
你所买下的，是属于自己的房屋，还是社会的期许？买房的价值与意义只有自己能给予，如果你还在犹豫，建议看看以下的三个问题来帮助你厘清想法。
一、房屋对你而言代表什么？
对某些人来说，可能是财富象征、“家”的想像，或单纯的理财工具。反思房屋对自己的意义，可以帮助厘清买房的“意愿”，是出自于自己，还是顺应社会期许而产生。
以我自己为例，房屋代表了“安全感”，是避风港与归属。加上很难找到愿意让租客养宠物的房东，所以多方考量下决定购屋，避免被房东赶走、寄人篱下的生活。
二、为了买房，你需要、愿意牺牲哪些？
买房前很容易只看到拥有房屋的优点，却忽略背后的牺牲。
你可以从头期款的准备、房贷的还款金额，试算需要在金钱上花费多少努力、是否有节约消费的必要，并加上时间因素一起考量。以〈Liver〉文章中的 M 先生为例，一栋栋房产的代价是肝脏的健康。
除了评估自己“能不能做到”，也可以这些思考这些牺牲“值不值得”。
三、你希望透过买房达成什么目的？
简单来说，是希望“财富增加”，还是为了满足“居住需求”？
如果是希望利用房屋投资增值，除了看报酬率，还要评估房屋所在地段的未来发展、增值空间。但如果是单纯的居住需求，除了考虑工作稳定性、附近地段的发展性，还要评估预计居住时间、人生未来规划等。
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人生不会因为缺少房子而不完整
华人社会里带有“有土斯有财”、“安居才能乐业”的观念，但其实现代人并不一定需要买房。
在以前找到一份工作就做到退休、结婚后力求儿孙满堂的时代，因为稳定性与家庭需求，房屋是成就与财富的象征。
但现代的工作变化性大，加上顶客族增多，也有人偏爱以租房换自由，不愿被房贷与房产约束。加上年年攀升的房价让房贷越来越沉重，以及政府力推的社会住宅政策、租屋补助降低房租负担，让买房不再成为“必需”。
买房是个重大的决定，不管是投资或自住，希望你都已经想清楚各自的优缺点，不做一个被房子与社会期许驯化的现代人。